Il lastricato solare è quella superficie piana che svolge essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, al pari del tetto.
Mentre il terrazzo a livello costituisce una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in cui è realizzato, risulta destinato non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriore comodità all’appartamento cui è collegato e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno.
In tema di condominio di edifici, il terrazzo a livello, anche se di proprietà esclusiva o di uso esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Pertanto è paragonabile ad un lastricato solare con ringhiere, parapetti o muretti che permettono l’affaccio.
Sia il terrazzo a livello che il lastricato solare possono essere di proprietà comune ad uso esclusivo, di proprietà esclusiva oppure di proprietà ed uso comune di tutti i condomini.
Ripartizione delle spese:
Stante la loro funzione di copertura, le spese andranno ripartite nel seguente modo:
- Se il terrazzo/lastricato solare è condominiale, le spese relative alla manutenzione – sia ordinaria che straordinaria - alla pavimentazione, al rifacimento e all’impermeabilizzazione vengono ripartite tra i condomini, proprietari degli appartamenti che si trovano al di sotto del terrazzo/lastricato, in base ai millesimi di proprietà generali.
- Se il terrazzo/lastricato solare, pur essendo condominiale, è in uso esclusivo ad un solo condomine, ovvero è di proprietà di uno solo di essi, le spese vengono ripartite nel seguente modo: 1/3 a carico del condomine proprietario o che utilizza in via esclusiva il terrazzo/lastricato; 2/3 a carico di tutti gli altri condomini posti al di sotto del terrazzo/lastricato secondo i rispettivi millesimi di proprietà.
A chi chiedere il richiedere i danni:
In linea generale il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico/terrazzo o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare o terrazzo.
Pertanto, i danni da infiltrazione derivanti all’appartamento sottostante, o nelle altre parti esclusive dell’edificio, possono essere chiesti:
- Se il terrazzo/lastricato solare è di proprietà ed uso condominiale:
All’amministratore del condominio, quale rappresentante dei condomini
- Se il terrazzo/lastricato solare è di proprietà condominiale, ma in uso esclusivo ad un solo condomine, ovvero di proprietà esclusiva:
Al proprietario o utilizzatore esclusivo della terrazza a livello sovrastante, che ha la custodia dello stesso, unitamente al condominio per la parte che funge da lastrico solare secondo le proporzioni previste dall’art. 1126 c.c.; vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo nella misura del terzo residuo.
Invece, nel caso in cui i danni siano causati a fatto imputabile al condomine che utilizza esclusivamente il terrazzo/lastricato, sarà lui tenuto a risarcirli interamente.
